Juridisch medewerker
Isabella Mahieu
AVG, IT-recht, International Media Law
28 augustus 2026
Leestijd +/- 2 minuten |
- Contracten
- Rechtspraak
- Olaf Schauten
Indexeringsclausule huurovereenkomst
Indien er een duurovereenkomst wordt afgesloten en er is geen afspraak gemaakt over jaarlijkse prijswijzigingen kan het zijn dat de prijzen in beginsel jarenlang ongewijzigd (dienen te) blijven.
Huurovereenkomst met of zonder indexeringsclausule
De vraag die voorligt, is of partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst van een geliberaliseerde woonruimte een indexeringsclausule zijn overeengekomen. Het belang mag duidelijk zijn. Zonder een indexeringsclausule is het maar de vraag of de huurprijs jaarlijks vast blijft staan of dat de huurprijs alsnog wel jaarlijks stijgt.
Totstandkoming huurovereenkomst
In deze zaak heeft verhuurder aan huurder verzocht om de door hem voorgestelde ‘strenge’ huurovereenkomst aan te passen waarna de verhuurder de door de huurder aangepaste overeenkomst zou ondertekenen.
“(...) Ik hoorde (...) dat je het contract wat streng vond.
Helemaal mee eens; het is ook niet iets dat ik zelf heb bedacht.
Wanneer je jouw versie zou willen opsturen, met de aanpassingen die je er graag in
wilt hebben, dan kijk ik daar graag naar
Als alles er dan prima uitziet dan teken ik dat gewoon.
Ook goed. (...)”.
Huurder stelt huurovereenkomst op d.d. 13 februari 2012
Huurder heeft vervolgens een huurovereenkomst opgesteld en deze voorgelegd aan verhuurder.
De huurder heeft het prijswijzigingsbeding doorgehaald en de huurovereenkomst met het doorgestreepte artikel “huurprijswijziging” is op 13 februari 2012 door huurder en verhuurder ondertekend. Huurprijs € 1.250,00 per maand.
Huurder betaalde vervolgens jaar in jaar uit de huurprijs van € 1.250,00 per maand.
Communicatie verhuurder d.d. 1 maart 2023
Na 11 jaar kwam verhuurder over deze vaste prijs in de lucht.
Bij e-mail van 1 maart 2023 heeft verhuurder (via een nieuwe beheerder) bericht dat de huur conform de huurovereenkomst jaarlijks kan worden aangepast en dat de huurprijs met terugwerkende kracht wordt geïndexeerd. Verhuurder verzoekt de berekende huurachterstand als gevolg van de indexatie over de afgelopen vijf jaar te voldoen en om met ingang van 1 maart 2023 de geïndexeerde huurprijs te betalen.
In de eerste aanleg zien we dat de door verhuurder initieel berekende huurachterstand € 12.877,56 bedraagt en huurprijs vanaf maart 2023 € 1.532,61
Reactie huurder
Ook na dit bericht is huurder maandelijks € 1.250,00 aan verhuurder blijven betalen en geen euro meer.
De procedure bij de kantonrechter
Verhuurder laat er niet bij zitten.
Verhuurder vordert o.a.
- € 12.877,56 als gevolg van de indexering vanaf maart 2018 tot en met februari 2024, te vermeerderen met de contractuele rente,
- te verklaren voor recht dat de huurprijs jaarlijks wordt geïndexeerd conform de algemene bepalingen en dat de huurprijs vanaf maart 2023 wordt vastgesteld op € 1.532,61 per maand
Afwijzing vordering
De kantonrechter gaat hier niet in mee en heeft de vorderingen van de verhuurder afgewezen.
De kantonrechter heeft daartoe overwogen dat de huurovereenkomst onduidelijk is over de vraag of en zo ja, vanaf wanneer partijen een indexering van de huurprijs hebben afgesproken. De gang van zaken bij het sluiten van de huurovereenkomst en daarna in aanmerking nemend, kon verhuurder er niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat een indexeringsafspraak was gemaakt.
Vordering en verweer in Hoger beroep
Verhuurder vordert in hoger beroep huurder te veroordelen tot
- betaling van de door hem berekende huurachterstand groot € 8.519,16 als gevolg van de indexering vanaf 2017 tot en met december 2024, te vermeerderen met de wettelijke rente,
- te verklaren voor recht dat de huurprijs jaarlijks per januari, voor het eerst per 1 januari 2017, wordt geïndexeerd volgens het bepaalde in artikel 5.2 van de huurovereenkomst en artikel 18 van de algemene bepalingen.
Huurder betwist dit.
Hij voert aan dat partijen zijn overeengekomen de huurprijs op € 1.250,00 per maand te stellen en geen indexering toe te passen en dat daartegenover staat dat de volgens de algemene bepalingen voor rekening van verhuurder komende onderhoudskosten voor rekening van huurder komen. Volgens huurder is daarom bewust geen datum in artikel 5.2 van de huurovereenkomst ingevuld.
Beoordeling
De beoordeling van dit geschil vergt uitleg van de huurovereenkomst en in het bijzonder van de in artikel 5 opgenomen indexeringsclausule.
Deze uitleg dient te geschieden aan de hand van de Haviltex-maatstaf
HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158
Die maatstaf houdt in dat de betekenis van een omstreden bepaling in een schriftelijke overeenkomst door de rechter moet worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Uit een en ander volgt dat redelijkheid en billijkheid hierbij een rol spelen. Hierbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang.
Daarbij verdient opmerking dat ook gedragingen van partijen na het sluiten van de overeenkomst van belang kunnen zijn voor de aan die overeenkomst te geven uitleg
HR 12 oktober 2012, ECLI:NL:HR:2012:BX5572
Volgens de hoofdregel van bewijslastverdeling van artikel 150 Rv rust de stelplicht en bewijslast in deze op verhuurder.
Totstandkoming huurovereenkomst en gedragingen na totstandkoming
Uit de e-mail van verhuurder aan huurder van 16 januari 2012 maakt het hof op dat de indexering van de huurprijs tussen partijen onderwerp van gesprek is geweest bij de totstandkoming van de huurovereenkomst.
Bij die mail heeft verhuurder aan huurder een door hem ondertekende huurovereenkomst met een ‘aangepaste indexeringsclausule’ doen toekomen. Die ‘aangepaste indexeringsclausule’ hield in dat de verhuurder na vijf jaar voor het eerst de mogelijkheid had om de huurprijs jaarlijks te indexeren.
Anders dan verhuurder betoogt, kan uit deze mail en de door hem ondertekende huurovereenkomst niet worden afgeleid dat partijen een indexering zijn overeengekomen of beoogden als in die huurovereenkomst opgenomen. Het hof kan uit deze stukken niets anders opmaken dan een voorstel voor een huurovereenkomst met indexeringsclausule van verhuurder aan huurder. Nergens uit blijkt dat het voorstel de instemming had van huurder.
De door huurder opgestelde huurovereenkomst, met daarin het doorgestreepte artikel 5.1 (indexering niet-geliberaliseerde woonruimte) en het niet ingevulde artikel 5.2 (indexering geliberaliseerde woonruimte), is vervolgens op 13 februari 2012 door beide partijen ondertekend. Gelet op de hiervoor beschreven gang van zaken voorafgaand aan de ondertekening van de huurovereenkomst, was de indexering ten tijde van de ondertekening voor partijen een aandachtspunt althans had dit een aandachtspunt moeten zijn.
Zo er bij verhuurder al onduidelijkheid bestond over de weliswaar niet doorgestreepte, maar niet ingevulde indexeringsclausule in artikel 5.2 van de door huurder opgestelde huurovereenkomst, mocht hij er dan ook niet van uitgaan dat hiermee een indexering als door hemzelf beoogd werd overeengekomen. Naar het oordeel van het hof had het in dat geval op de weg van verhuurder gelegen om vóór ondertekening de niet ingevulde indexeringsclausule in artikel 5.2 aan de orde te stellen. Reeds hierop strandt het betoog van verhuurder dat huurder geen voordeel mag hebben van een door hemzelf gebrekkig opgestelde overeenkomst.
Gelet op de hiervoor beschreven gang van zaken bij en de gedragingen van partijen na de totstandkoming van de huurovereenkomst mocht verhuurder er naar het oordeel van het hof niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat de indexeringsclausule onderdeel vormde van de tussen partijen tot stand gekomen huurovereenkomst.
Redelijkheid en billijkheid
Verhuurder heeft nog een beroep gedaan op de redelijkheid en billijkheid, maar dit beroep leidt het hof niet tot een ander oordeel. Verhuurder heeft in dat verband aangevoerd dat als de huurprijs nooit mag worden geïndexeerd hij door geldontwaarding elk jaar minder huur ontvangt voor de woning. Hoewel op zich juist, laat dit onverlet dat het partijen vrijstaat geen indexering overeen te komen. Bovendien, zo heeft huurder onweersproken aangevoerd, wordt dit nadeel voor verhuurder o.a. gecompenseerd door de waardestijging van de woning.
Beslissing
Slotsom is dat het bestaan van de door verhuurder voorgestane indexeringsclausule niet is komen vast te staan en het hof bekrachtigt het door verhuurder bestreden vonnis.
Wilt u weten hoe een indexeringsartikel werkt en wat u wanneer moet doen? Lees het volgende artikel
IT-Inkoopvoorwaarden; hoe werkt het indexeringsproces?
Advies
Wilt u gebruikmaken van onze parate kennis en ons met enige regelmaat bellen? Neem een abonnement op de Virtuele Juridische Afdeling. Mail me direct even dan ontvangt u vrijblijvend de voorwaarden.
Meer weten? Bel of mail gerust:
T. +31(0)70-3819281
E. info@wisemen.nl
Voor de laatste ontwikkelingen schrijft u zich nu in voor de
Archief
Juridisch medewerker
Femke Prinsen
Internationaal handelsrecht, Intellectuele Eigendom en IT-recht
